El empleado en la sociedad de alquiler familiar: el Supremo zanja una discusión que llevaba años costando dinero a las familias

Hay sentencias que cuando las lees piensas: «¿cómo hemos llegado hasta aquí?». Esta es una de ellas. El Tribunal Supremo tuvo que resolver, en julio de 2025, algo que en principio está escrito con bastante claridad en la ley: si una sociedad familiar que se dedica al alquiler de inmuebles tiene un trabajador con contrato y a jornada completa, eso es suficiente para que su actividad cuente como actividad económica a efectos fiscales.

Pues bien, durante años eso no fue suficiente. Hacienda y varios tribunales llevaban exigiendo algo más: demostrar que ese trabajador tenía una carga real de trabajo, que los alquileres generaban suficiente volumen para justificar un puesto a tiempo completo, que no era un contrato «de adorno». El resultado es que muchas familias vieron cómo Hacienda les denegaba la reducción del 95% en el Impuesto sobre Sucesiones cuando heredaban o recibían en donación las participaciones de la empresa familiar, con la consiguiente factura fiscal millonaria.

La sentencia 3472/2025 de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, dictada el 14 de julio de 2025, pone fin a esa práctica.

El caso concreto: una familia aragonesa y dieciséis alquileres

El caso que llegó al Supremo tenía como protagonista a una familia aragonesa formada por seis hermanos que recurrieron en casación contra una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Aragón. La sociedad familiar gestionaba dieciséis inmuebles en arrendamiento y tenía una persona contratada a jornada completa.

El problema surgió porque la gestión de catorce de esos dieciséis alquileres se había externalizado a una empresa de administración de fincas. El tribunal de instancia hizo el cálculo: con solo dos alquileres gestionados directamente, el empleado interno no podía estar ocupado más de una hora al día. No había, a su juicio, «razonabilidad económica» en mantener un puesto a jornada completa para eso. Y sin actividad económica real, adiós a la reducción del 95%.

Lo que dice la ley y lo que decía Hacienda

La norma de referencia es el artículo 27.2 de la Ley del IRPF, que establece que el arrendamiento de inmuebles se considera actividad económica «únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa». La literalidad no puede ser más clara: la norma no dice «una persona que esté muy ocupada» ni «cuya contratación sea económicamente razonable». Dice: una persona con contrato laboral y a jornada completa.

Sin embargo, la Dirección General de Tributos venía interpretando que el requisito exigía además una carga de trabajo real y justificada. Y algunos tribunales —la Audiencia Nacional en 2022, el TSJ de Baleares en 2024, el TSJ de Cataluña en 2018— habían respaldado esa interpretación, que básicamente abría la puerta a que en cada inspección la discusión fuera sobre cuántas horas trabaja realmente el empleado.

Lo que dijo el Supremo

El Tribunal Supremo rechaza ese enfoque de raíz. La doctrina que fija la sentencia 3472/2025 es la siguiente: para aplicar la reducción en el ISD, basta con acreditar formalmente que existe una persona con contrato laboral y a jornada completa. No hay que justificar la carga de trabajo ni la razonabilidad económica de esa contratación.

• Argumento teleológico: La norma existe para proteger la empresa familiar y facilitar su transmisión generacional. Interpretar el requisito del empleado como un obstáculo subjetivo contradice directamente esa finalidad.
• Marco europeo: El Supremo cita expresamente la Recomendación de la Comisión Europea de 1994 y la Resolución del Parlamento Europeo de 2015, que instan a los estados a garantizar que la fiscalidad no destruya la empresa familiar en el relevo generacional.
• Límite claro: El Tribunal deja claro que no es un cheque en blanco. Si el contrato es una pantomima, la inspección puede actuar. Lo que no puede hacer la Administración es descalificar una contratación real porque el inspector considera que el empleado no tiene suficiente trabajo.

La situación en los grupos de empresa familiar

La sentencia 3472/2025 resuelve el escenario más frecuente. Pero hay otro que también genera muchas dudas: las familias que tienen varias sociedades —una holding y varias filiales arrendadoras— donde el empleado que gestiona los alquileres está en otra sociedad del grupo, no en la que tiene los inmuebles.

Ese escenario lo abordan dos sentencias posteriores del mismo Tribunal Supremo —la 167/2026 y la 186/2026, ambas de febrero de 2026— que admiten que el requisito del empleado pueda cumplirse a través de otra sociedad del grupo, siempre que exista una integración económico-funcional real entre las sociedades. No basta con que las empresas sean del mismo grupo en sentido formal: tiene que haber una auténtica unidad de medios y de actividad. Queda abierta, de momento, la pregunta de qué ocurre cuando el grupo se dedica exclusivamente al arrendamiento.

¿Qué significa esto para tu empresa familiar?

Si tienes inmuebles en una sociedad familiar y en algún momento esa sociedad va a transmitirse —por herencia o donación— a la siguiente generación, las conclusiones prácticas son claras:

• El contrato del empleado debe ser real. Nóminas, alta en la Seguridad Social, jornada completa documentada, relación laboral verdadera. No tienes que demostrar que ese empleado trabaja ocho horas al día gestionando alquileres; sí tienes que demostrar que no es un empleado de papel.
• Si el empleado está en otra sociedad del grupo, documenta la integración funcional. Un contrato de prestación de servicios intragrupo no es suficiente por sí solo si las sociedades operan sin coordinación real.
• La planificación sucesoria puede hacerse con seguridad jurídica. Las reglas del juego ya no dependen del criterio del inspector de turno.

STS 3472/2025 · ECLI:ES:TS:2025:3472 · Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 2ª · Ponente: Dª Esperanza Córdoba Castroverde · Recurso de casación nº 2197/2023